Etap I. Uzyskanie warunków zabudowy:

– Jeżeli gmina ma plan miejscowy należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek z reguły składamy w gminie w wydziale planowania przestrzennego.
– Jeśli nie ma planu miejscowego należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Potrzebne nam będą następujące dokumenty: 

Mapa geodezyjna

Wyrys z zasadniczej mapy geodezyjnej musimy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Mapę tę możemy otrzymać w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Są na niej uwidocznione wszystkie budynki, sieci i przyłącza. Do celów projektowych będzie nam potrzebna mapa zaktualizowana. Na takiej mapie nie są uwzględnione obiekty, które zostały dawno rozebrane, natomiast znajdują się na niej nowe zabudowania. Za sporządzenie aktualnej mapy trzeba będzie zapłacić uprawnionemu geodecie.

Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. 

Co jest potrzebne?

Do wniosku dołączamy wyrys z mapy zasadniczej lub w razie jego braku wyrys z mapy ewidencyjnej.
We wniosku musimy określić:

1. granice działki;
2. planowany sposób zagospodarowania działki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;
3. parametry techniczne inwestycji;
4. zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków.

Decyzja może być wydana, kiedy działka:

• ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną;
• jest uzbrojona (woda, prąd);
• nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych albo leśnych na budowlane;
• teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Gdzie można postawić dom?

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy. Jeżeli któryś z tych warunków nie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto te parametry jeszcze przed zakupem działki sprawdzić w urzędzie gminy. Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np. dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to jest dla urzędników wystarczające. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. O pozostałe dokumenty może występować jedynie osoba mająca prawo do nieruchomości. Decyzja wydawana jest po konsultacji z wojewodą, marszałkiem województwa i starostą.

Co utrudnia wydanie decyzji?

Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylega do drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi. Decyzję otrzymuje inwestor i sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu 14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanie uznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę. Jeśli żadna ze stron nie złoży odwołania, decyzja staje się prawomocna. Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę.

Ile to trwa?

Urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdy ma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do czterech-sześciu miesięcy. Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane, kiedy gmina ma wkrótce sporządzić plan zagospodarowania miejscowego. Jednak jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, wtedy urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

Ile to kosztuje?

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne.

Uwaga! Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również do:

• rozbudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną;
• zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np. adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe).

Co znajdziesz w decyzji o warunkach zabudowy?

• czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jest dopuszczalna;
• jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
• sposób zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
• czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciw pożarowych lub sanitarnych. 

Etap II. Projekt domu:

Projekt budowlany
Jest niezbędny, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Musi być zgodny z warunkami zabudowy. Każdy projekt składa się z dwóch części:

• architektoniczno-budowlanej, czyli projektu domu określającego jego funkcję, formę i konstrukcję oraz proponowane rozwiązania techniczne i materiałowe;
• projektu zagospodarowania działki, który musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic działki, obrys planowanych budynków, sieć przyłączy, układ komunikacyjny i układ zieleni.

Możemy wybrać projekt indywidualny, jeśli chcemy, aby dom był niepowtarzalny albo mamy szczególne wymagana co do domu. 

Możemy też wybrać projekt gotowy, powtarzalny.

Techniczne warunki podłączenia do sieci

Wydają je miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami energetycznymi, gazowymi, gospodarki wodnej.
W warunkach tych określa się:

• zakres rozbudowy sieci;
• miejsce przyłączenia;
• parametry techniczne przyłączy;
• koszt przyłączy.

Projekty przyłączy muszą spełniać warunki wyznaczone przez przedsiębiorstwa i trzeba zgłosić zamiar ich budowy, a następnie podpisać umowę z regionalnym zakładem zarządzającym sieciami. 

ETAP III. Pozwolenie na budowę:

Pozwolenie na budowę
Bez niego nie można rozpocząć prac budowlanych. Wniosek składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa. Decyzje w sprawach pozwolenia na budowę domów mieszkalnych są bezpłatne. Do wniosku trzeba dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego;
• decyzję o warunkach zabudowy (jeśli była wymagana);
• oświadczenie inwestora o posiadaniu tytułu prawnego do działki składane pod rygorem odpowiedzialności karnej;
• zaświadczenia o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych;
• opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane szczególnymi przepisami prawa, np. dotyczącymi budowy na terenie objętym ochroną przyrody lub konserwatorską, także wymogami sanepidu lub przepisami przeciwpożarowymi. 

Etap IV. Rozpoczęcie budowy:

Według Prawa Budowlanego (Artykuł 17) uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor – czyli osoba (fizyczna lub prawna), na której imię jest realizowana inwestycja;
• inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiono taki nadzór) – czyli osoba sprawująca w imieniu inwestora nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie;
• projektant;
• kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.

Uzyskane pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien przystąpić do realizacji inwestycji. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub jeśli budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata. Rozpoczęcie lub wznowienie budowy, w stosunku do której decyzja wygasła, może nastąpić dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Inwestor musi zapewnić właściwy nadzór i wykonawstwo robót budowlanych. Jest także zobowiązany zapewnić kierowanie budową (lub robotami) oraz nadzór nad robotami przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach. W wypadku zmiany kierownika budowy (robót) lub inspektora nadzoru inwestorskiego, czy też projektanta sprawującego nadzór autorski, inwestor powinien bezzwłocznie zawiadomić na piśmie organy państwowego nadzoru budowlanego wydające pozwolenie na budowę – podając, kiedy nastąpiła zmiana i dołączając do zawiadomienia oświadczenia tych osób o przyjęciu obowiązków.

Rozpoczęcie budowy

Inwestor obowiązany jest zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski (w przypadku projektu gotowego będzie nim projektant adaptujący projekt), co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne oświadczenia:

• kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi);
• inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.

Dziennik budowy

Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, inwestor powinien równocześnie wystąpić o wydanie dziennika budowy. Od tego momentu będzie to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. Dziennik przekazuje się na czas budowy kierownikowi budowy, który odpowiada za jego prawidłowe prowadzenie i przechowywanie. Na pierwszej stronie dziennika zamieszcza się dane wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót, nadzór autorski i inwestorski – podając ich specjalności i numer uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. W trakcie budowy inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku budowy.

Prace przygotowawcze

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę. Do prac tych zalicza się:

• wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
• wykonanie niwelacji terenu,
• zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
• wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu może nastąpić jedynie po okazaniu pozwolenia na budowę. Kolejnym etapem jest: Wybór metody budowania.

ETAP V. Zakończenie budowy:

– Na 14 dni przed wprowadzeniem się do nowo wybudowanego domu należy zgłosić w starostwie zakończenie budowy, potrzebne dokumenty: protokoły odbioru dostawców mediów, oświadczenie kierownika budowy stwierdzające wykonanie budynku zgodnie z projektem, dziennik budowy oraz inwentaryzacje powykonawcze przyłączy oraz budynku, które wykonuje geodeta.

Każdy kto chce zbudować dom, musi zgromadzić wiele dokumentów (projekt, uzgodnienia, decyzje). Dlatego też znajomość przepisów prawa budowlanego może ułatwić załatwianie formalności związanych z budową i porozumiewanie się z wykonawcami. Inwestor zorientowany w przepisach prawnych budzi respekt wśród urzędników i budowlańców. Nie traci czasu na bieganie po urzędach i dopytywanie się o każdy drobiazg. Nie popełnia błędów, które mogą go dużo kosztować.